Salerno, la città che si spopola e continua a costruire

di Massimiliano Amato

C’è una questione, nella campagna per le amministrative a Salerno, che il superfavorito (secondo i pronostici della viglia), Vincenzo De Luca, si guarda bene dall’affrontare, pur girandoci intorno nella sua comunicazione politica, e sulla quale i suoi avversari – da Franco Massimo Lanocita, a Armando Zambrano, a Gherardo Marenghi, passando per i candidati cosiddetti “minori” Elisabetta Barone, Alessandro Turchi, Domenico Ventura e Pio Antonio De Felice, battono insistentemente, sia pure con toni e accenti diversi. È quella legata a un singolare fenomeno, che fa della seconda città capoluogo della Campania un caso di scuola. Questo: negli ultimi vent’anni, al crollo verticale e costante della curva demografica è, con simmetrica precisione, corrisposto un aumento esponenziale dei volumi di cemento e delle superfici edificate. Un incremento inspiegabile e inspiegato, che fa di Salerno una delle capitali europee del consumo di suolo. Una cifra vale più di qualsiasi analisi: nel 2007 la città contava 150.000 abitanti. Oggi ne conta poco meno di 126.000. Ventiquattromila persone in meno in vent’anni, un calo del 16%. Eppure in questo stesso arco di tempo si è continuato forsennatamente a costruire. Nuovi quartieri, nuovi grattacieli, nuove lottizzazioni nelle ultime aree libere. Il risultato è quello che urbanisti e ricercatori definiscono un paradosso demografico-edilizio: una città che si svuota e, al tempo stesso, non smette di riempirsi di cemento.

I numeri del declino sono noti, ma vale la pena allinearli. Nel 2011 Salerno aveva 150.000 abitanti. Nel 2021, al censimento Istat, erano già 130.000: ventimila residenti spariti in dieci anni. Nel 2023 si scende a 128.136, a gennaio di quest’anno a 125.958. Una spirale che non accenna a fermarsi. Le cause sono strutturali: invecchiamento della popolazione, bassissima natalità, fuga dei giovani, desertificazione industriale. E un meccanismo perverso che si autoalimenta: i prezzi delle case restano alti, le famiglie migrano nei comuni della cintura metropolitana — Pontecagnano, Baronissi, Pellezzano, Fisciano — che crescono mentre il capoluogo si contrae. Nasce così quella che alcuni studiosi chiamano “la città estesa salernitana”: una conurbazione di fatto, senza governance unitaria, con duplicazione di servizi e ulteriore consumo di suolo agricolo nelle aree di frangia. Al censimento del 2021 l’Istat fotografava una situazione già allarmante: su 63.251 alloggi totali, circa 10.000 risultavano non occupati, il 15,8% del patrimonio. La stima complessiva degli alloggi effettivamente disponibili – patrimonio esistente più nuovi invenduti – raggiungeva quota 7.184 unità, con un potenziale abitativo di circa 22.000 persone. Più di un settimo dell’intera popolazione avrebbe potuto trovare casa nelle abitazioni già vuote. Ma non è andata così. Nel giugno 2021, in piena emorragia demografica, la Giunta comunale ha adottato la revisione del Piano Urbanistico Comunale mantenendo sostanzialmente inalterati i carichi insediativi previsti nel 2007, quando la città era al suo massimo storico. Una scelta che non reggeva ad alcuna analisi razionale: i dati mostravano senza margini di dubbio il crollo della popolazione, eppure il nuovo Puc ha previsto la realizzazione di altri 6.506 alloggi. Il meccanismo, documentano diversi urbanisti indipendenti, è stato alimentato da “zonizzazioni favorevoli che trasformavano terreni agricoli ed ex industriali in aree edificabili, elevati indici di edificabilità, urbanizzazione a carico pubblico con socializzazione dei costi e privatizzazione dei profitti”. Una formula collaudata, con un nome preciso: urbanistica della rendita.

Ora, dopo questo vero e proprio “sacco edilizio” che fa venire in mente il celeberrimo film di Rosi “Le mani sulla città”, Salerno si trova di fronte a un bivio reale: può continuare sulla strada della rendita, aggravando il declino, oppure invertire la rotta diventando un laboratorio di conversione ecologica. L’agenda – che si ritrova nel programma elettorale di quasi tutti gli aspiranti sindaco (tranne in quello dell’ex governatore, che invece continua a parlare di “rivoluzione urbanistica” ma sempre nel segno di un incremento della capacità edificatoria) è concreta: stop al consumo di suolo, rigenerazione dell’esistente, revisione del Puc, politiche abitative per i giovani, governance metropolitana unitaria. Su questi punti sembrano d’accordo tutti. Meno il discreto regista delle politiche edilizie cittadine sviluppatesi negli ultimi trent’anni. L’uomo che nel 1993, un minuto dopo la sua prima elezione (al ballottaggio), facendo il verso a Deng Xiao Ping appena succeduto a Mao, se ne uscì con un “Arricchitevi!” di cui non tutti compresero subito l’esatto senso e i destinatari. I fatti si sono abbondantemente incaricati di chiarirli, sia l’uno che gli altri. 

Le espansioni urbanistiche realizzate dalla prima metà degli anni Duemila ad oggi hanno comportato il consumo di circa 115 ettari di suolo nelle aree periferiche con lotti edificatori ancora liberi: Matierno, San Leonardo, Fuorni, l’area dello Stadio Arechi, Sant’Eustacchio, le colline di Brignano. Si tratta di espansioni caratterizzate da una serie di criticità: dalla mancata integrazione nel tessuto urbano esistente, all’assenza di servizi pubblici adeguati, alla carenza di collegamenti con il centro cittadino. Particolarmente significativo è il caso dell’estrema periferia orientale, nella zona dello Stadio Arechi, contigua alla Litoranea Magazzeno del confinante comune di Pontecagnano Faiano. Proprio negli anni in cui la popolazione cittadina crollava – ricordiamolo: 128.136 abitanti nel 2023, 125.958 nel gennaio di quest’anno – questa zona cominciava a riempirsi di cantieri, con decine di nuovi edifici residenziali in costruzione. La tipologia di costruzioni prescelta è stata quella di piccoli grattacieli: palazzi di 15-20 piani inseriti in un contesto suburbano privo di qualsiasi attrattività e dei servizi minimi, prospiciente a un tratto di litoranea attrezzato solo in minima parte, per il resto abbandonato da decenni e in preda al più completo degrado, e con un retroterra spoglio, costituito da aree industriali dismesse mai recuperate e/o rifunzionalizzate in chiave urbanistica. Oppure, trasformate in aree residenziali in spregio alla memoria del territorio: è il caso dell’area che ospitava uno stabilimento della Marzotto, tipico esempio di archeologia industriale, utilizzata interamente per uno di questi nuovi insediamenti attraverso la cancellazione radicale di ogni traccia residua di quella storia, sia industriale che operaia.

 Coeva a questa massiccia opera di completamento edilizio, è la vicenda del Crescent, la “mezza luna” di Ricardo Bofill che adesso chiude il lungomare cittadino, a Occidente, per diversi anni oggetto di campagne, denunce e contestazioni da parte delle associazioni ambientaliste locali e nazionali, Italia Nostra in testa. Il mastodontico manufatto, che insiste su un’ampia piazza sul mare, ha contribuito pur esso alla crescita dei vani a disposizione. Tuttavia, a distanza di quasi un decennio dal suo completamento, si stima che due terzi degli appartamenti siano vuoti, ancora nella disponibilità del costruttore, mentre non c’è traccia alcuna del cosiddetto “Polo del lusso” (negozi di griffe di alta moda e altro) che sarebbe dovuto sorgere sotto l’ampio colonnato, al livello della piazza, e che avrebbe dovuto attrarre i turisti che sbarcano dalle navi da crociera sul pontile della contigua Stazione Marittima disegnata da Zaha Hadid.

Il dato più drammatico emerge dall’incrocio tra produzione edilizia e andamento demografico nel periodo 2021-2025. Nel 2021 Salerno aveva 130.000 abitanti e circa diecimila alloggi vuoti secondo il censimento ISTAT. Tra il 2021 e il 2025 c’è stato un ulteriore calo di circa quattromila abitanti, da 130.000 a 125.958, mentre l’attività edilizia è proseguita intensamente, con la costruzione dei piccoli grattacieli – almeno una trentina – nella zona dello stadio Arechi. Nello stesso periodo, sulle colline che affacciano sul centro della città, nella zona a monte del quartiere residenziale di Sala Abbagnano, lungo la dorsale cha abbraccia il colle Bellaria, il Masso della Signora e le frazioni alte di Giovi, in pratica le ultime aree ancora libere, grazie alla revisione del Puc sono sorti decine di nuove costruzioni. Guardato dal basso, cioè dal centro della città, il panorama delle colline è mutato radicalmente: al posto del verde ci si imbatte in una palazzata quasi compatta, che dev’essere un po’ l’effetto che fece ai napoletani nei primissimi anni Cinquanta l’aggressione del cemento alla collina del Vomero, efficacemente raccontata nel suo film da Francesco Rosi.

L’ultimo paradosso riguarda i prezzi. In una città con un eccesso strutturale di offerta, le leggi del mercato vorrebbero un ribasso consistente delle quotazioni. Non è accaduto. Secondo il più recente Osservatorio Fiaip sulla Campania, Salerno è il capoluogo con i valori immobiliari più elevati della regione: da 5.000 a 7.000 euro al metro quadro per il nuovo. Cifre incompatibili con i redditi di giovani e famiglie, che alimentano ulteriormente l’emigrazione verso i comuni della cintura.